激荡41年，广东“四小虎”中山如何突围
1984年10月29日，霍英东邀请一位中央领导视察工作，地点就在中山温泉宾馆。
改开初期，这家宾馆来头不小：出资者是霍英东和何鸿燊，设计者是建筑大师莫伯治，题名者是邓公。
这是中国大陆第一个中外合营的宾馆，开风气之先。
1980年12月28日中山温泉宾馆开业时，引发轰动，每年参观人数高达一两百万。为了控制流量，不得不收取门票2角一人。
在中山温泉宾馆后面的罗三妹山，那位老人留下了改革“不走回头路”的名言。
而正是中山温泉宾馆的成功，才有了后来的中国首家五星级酒店——广州白天鹅宾馆。
| 中山温泉宾馆开幕
广东四小虎：中山腾飞
中山温泉宾馆开业后的第七年，新华社广东分社记者王志纲和同事跑遍珠三角之后，相续写出了《珠三角洲启示录》、《广东跃起四小虎》 两篇雄文。
东西南北中，发财到广东。
从此之后，顺德、东莞、南海、中山被称为广东四小虎，摸着亚洲“四小龙”过河，如同开了外挂一般。
当时这四座城市在社会生产总值、国民生产总值、工农业生产总值及国民收入四个指标方面，年平均增长率都达到或超过20％，远高于全国水平。
而“四小虎”发展路线与路径，又有所不同。
东莞：香港产业转移的第一站，东莞走的是来料加工，“借船出海”的路子；
顺德：四小虎之首，乡镇企业大发展，既接地气，也有活力；
南海：个体经济活跃，村村点火，户户冒烟，全民致富；
中山：地方国营齐发力，家电崛起；
80年代中后期千叶牌电风扇，远销海外，而后又“威力”（洗衣机）和“南风”（空调）又席卷全国，成为中山三大家电品牌。
|小时候很多人家里的老电扇
改革转型：中山的踌躇
当年“四小虎”当中，最有实力实现突围的其实是中山，有自己的厂牌，更有研发能力，但在90年代末到千禧年的第一个十年，中山并没有把握好。
如今四虎当中，“两虎合一”的佛山最先迈入万亿GDP；东莞也即将加入万亿俱乐部；而中山也在迫切寻求经济的转型与升级。
中山的踌躇与失意，从商业奇才——段永平离开小霸王，把步步高“双手”送给东莞，或许就是一个很好的注脚。
1989年3月，段永平辞掉北京电子管厂的工作，坐火车一路南下，到中山怡华集团下属一间亏损200万元的小厂当厂长。
当时，万元户屈指可数，而200万更是一个天文数字。
为了扭转亏损的局面，段决定不做家电，就搞电子游戏机，随后中山霸王电子工业公司正式成立。
仅用几年时间，段永平就将小霸王从昔日负债累累，做到产值逾十亿。
而小霸王游戏机，也成为80、90后童年集体的回忆。
明晰的远见和非凡的创新能力，让段永平在1999年，被《亚洲周刊》评为亚洲行业领袖。
但是，段永平向中山怡华集团提出对小霸王进行股份制改造，没有被通过。
小霸王再牛，段永平也只是一个“打工皇帝”。
于是他决定离开怡华，离开小霸王，出走东莞，成立步步高。
后面的故事，大家也都知道了，步步高后来又孵化出了OPPO、VIVO手机。
这让东莞点亮了智能手机产业链上的“科技树”，而正是这个丰富的产业链，让华为进场，成为可能。
反观佛山顺德，在上个世纪90年代，冒着风险改革，结果成就了美的与碧桂园。
有时候，产业升级就是慢慢爬坡，“不经意间”发生。
|童年的快乐源泉，快乐星球
大湾区时代：中山谋求弯道超车
当然，中山也不是没有机会。
大湾区时代，属于中山的高光时刻，才刚刚开始。
2019年春，伶仃洋再次起风，粤港澳大湾区一纸宏图，11城珠联璧合，立志比肩全球三大湾区。
在《规划纲要》中，中山提名9次，成为继广深珠之后的又一重点城市。
这里地处珠江两岸核心地段，北部靠近广佛，东与深圳和香港隔海相望，南与珠海市接壤，周边热点城市密布。
|中山，横跨中国三大自贸区
未来，中山与广州、深圳两大超级城市的联系，还会加强。
当中，正在建设的深中通道（预计2024年通车），将深圳与中山的距离，缩短至30分钟，再也不用绕道虎门大桥或南沙大桥。
众所周知，深圳不到2000平方公里的土地，实际管理人口超过2000万，人地矛盾突出。
土地的稀缺，必然带来产业和人口的外溢。
历来，深圳产业升级的步伐本来就是从罗湖、福田再到南山一路向西，深中通道的开通，让产业升级，有机会跨越珠江。
|中山将成为珠江西岸枢纽
不仅是深中通道，大湾区超级“竖轴”18号线也将延长至中山、珠海。
如果说，深中通道，让深圳概念区崛起；随着广珠城轨开通、18号线的快速推进，中山也有机会融入广州的核心产业圈。
就在上个月，广州公共资源交易中心，就发布了18号线延长线中山段沿线征地拆迁摸查及费用测算。
|数据来源：广州公共资源交易中心
根据规划，未来三年中山还将投入1400亿元，打造珠江西岸重要的综合交通枢纽。
广珠城轨加持之下，一旦深中通道和广州18号线延长线建成，未来从中山出发，1个小时可直达大湾区所有城市。
珠江东西两岸互联互通，坐拥珠江口的中山是最大受益者之一。
如今的中山，拥有3个超千亿级产业集群、5个超500亿元产业集群、18个产业鲜明的特色镇、38个国家级产业基地、华帝和欧普照明等561个省级以上名牌。
根据广州、中山签署的战略合作协议，未来两座城市将在基础设施对接、港口航运、产业发展协同、公共服务等领域合作。
打破“镇强区弱”格局，城市更新盘活土地
这两天，我们也在中山跑，发现中山“镇强区弱”，经济发展镇与镇，各组团之间发展是相当割裂的。
这一定程度上，阻碍了大项目，重点项目的落地。
类似的发展，早期很有优势，但是随着产业的升级，对于土地、上下游产业等资源的整合要求越来越高。
所以，现在的中山谋求：一撤镇设区，实现统筹发展；二旧村、旧厂更新，腾挪落后产能，实现城市进阶。
|数据来源：南方都市报
第一个其实很好理解，当初翠亨新区的确立，就是为了打破镇街体制的“桎梏”，对标东莞松山湖新区，大干一场。
至于城市更新，也是中山近年来主要发力的重点。
2020年的最后一天，中山举办了一场特别的会议：城市更新动员大会。
2019年，中山全市新增改造项目204个，改造面积8353亩。其中，“工改工“项目可拉动投资77亿，实现产业增加值156亿。
在广州，也就仅有黄埔开过城市更新动员大会，力度空前，速度前所未有。
紧接着，在2021年的第一天，中山连续发布三条旧改新政，历经十余年探索，这一次中山决定将油门一踩到底。
广州旧改案例，有琶洲CBD、珠江新城猎德、杨箕、鱼珠港；
对于中山来说，东区、石岐盛景尚峰、完美金鹰广场成就了中山城区商业“动线”焦点，改造深入人心。
站在起湾道与中山四路交会处，这里早已是中山CBD的样本，然而10多年前，这里仍是一片由灰白色铁皮厂房组成的工业区。
中山区域价值的觉醒，也为楼市带来机会。
尤其是，站在大湾区角度，深圳、广州、东莞等城市房价已经突飞猛进，随着新一轮调控的升级热钱会逐渐从大热的城市和区域撤出，涌入佛山、中山。
近期，距离番禺仅几公里的顺德陈村拍出佛山楼市地价新高，而不是千灯湖或者祖庙。
板块轮动已经开启。
从今年1月开始，中山的网签数据创新近两年来的新高。
春节过后，这一波行情，并没有停止。刚刚过去三月份，中山成交同比大涨38%。
市场已经开始用脚投票。
|数据来源：合富研究院
中山市场与广州楼市一样，分化越来越严重。
其中，中山有三大价值高地。
一个是以东区为代表的老城区；二是以火炬开发区、翠亨新区为代表的临深板块；三是以广珠城轨南头、18号线延长线石歧片为代表的“广州概念区”。
换句说，中山楼市同时受到广州、深圳以及本地三类客群的影响。
但是，相对来说，中山东区、火炬开发区、翠亨新区、石歧等片区的房价已经涨过一轮，价格并不便宜。
而更靠近南沙的南头TOD板块，还是价格洼地，价值高地。
|数据来源：安居客
不过，过去一段时间，南头楼市存在感并不强，一方面是区域价值还没有被充分挖掘，另一方面，没有标杆项目的带动。
直到今年，星河在中山推出首个项目——星河盛世的亮相，才改变这一格局。
|星河盛世鸟瞰图
发轫于深圳的星河控股集团，是一家敢于突破的企业。
说起星河，如果你关注过南沙，对它一定不会陌生。是的，它与南沙结缘已深，星河丹堤、星河盛世、星河山海湾......，一个个标杆项目，如数家珍。
当中，COCO Park，是星河一个大放异彩的商业IP，有改变城市的力量。
在城市更新领域，其在南沙打造的东湾村，就将广州第一座COCO Park落户于此，承担区域最为重要的商业配套功能。
村民和业主直接受益，这也让星河·东悦湾成为南沙明星网红项目。
|深圳福田COCO Park
作为星河在中山的首个项目，星河盛世无论是所处的区位，还是楼盘品质，产品以及配套，都有自己的独特优势。
其一：项目所处的南头，是国家级家电品牌基地。
南头仅28平方公里的土地上，聚集了4200家企业，坐拥TCL空调、长虹电子等众多龙头企业。
中山最硬核的产业，就在这里。
其二：星河盛世临近南头镇政府，周边有教育、交通、医疗等配套。
在项目半径1公里生活圈之内，南头最核心的商业、教育、休闲、交通等配套，统统都有，而且还在升级。
比如教育，项目周边有5所学府，包括省一级资质学府南头中心小学和南头初级中学、南头民办标杆南头三鑫学校和华晖学校等。
| 项目区位图
其三：星河盛世直线距离约800米，就是广珠城轨进入中山首站——南头站。
在政府的规划站位里，未来的南头将打造成为一个TOD新城，规划有120万方超级商业综合体海雅缤纷城，将引入中山北首个喜来登酒店、中山最大的华润万家旗舰店。
从地图上来看，南头正在搭建一个串联广佛中珠的立体路网。
|南头区位图
从南头站出发，可通过广珠城轨，1站到佛山，2站到广州南站，全程仅约30分钟(时间参考：中国铁路12306）；
或者，开车2公里从南头高速出发，沿着广中江/广珠西线高速，40分钟就能到番禺。（路线、时间参考百度地图）
这让中山生活，广深工作成为可能。
其四：南头镇城市更新资源930宗，面积1287公顷，未来城市将迎来翻天覆地的变化。
|南头新增城市更新资源
其中，项目临近的的北帝社区，也在布局改造工作，很快会落实。
其内涵包括城市结构、功能体系以及产业结构的更新与升级，高效利用土地打造高质量发展新引擎的历史机遇。
未来，随着城市界面和配套逐步完善，片区发展潜力，更有想象空间。
|星河盛世与周边北帝社区的位置示意图
周边配套持续升级，而星河盛世的品质，却肉眼可见。
整个项目，规划有7栋住宅，纯点式布局，带有儿童主题园林，邻里中心，是南头难得一见的品质项目。
| 星河盛世效果图
与千篇一律的欧式园林不同，这一次星河为中山带来了前所未有的儿童主题园林，绿化率高达38%。
一般的社区，给到孩子的游乐园很多是这个样子：
| 图片来源：视觉中国，已获授权
但是，星河盛世给到的是有生活场景的探索乐园，内有多项儿童玩乐设施，大孩子有自己的滑梯；小朋友有专属的hello兔。
整个小区采用无障碍、无尖角、无毒害的设计，呵护孩子快乐成长。
星河盛世深知，0-12岁，不同年龄的孩子，快乐和兴趣，与父母沟通方式，是完全不一样的。
别人交付的是游乐设施，星河交付的是孩子与父母相互成长的美好场景。
| 效果图
| 效果图
户型方面，即将入市销售的星河盛世，将推出建面约79-138㎡三、四房单位，空间灵活百变。
比如建面约99平3房，经过设计师精彩构思，双厅南北通透，餐厅旁、主套和老人房内，都带有全景式飘窗，居住体验大大提升。
厨房设计采用U型设计，洗切煮动线合理，每次做饭，有了宽敞的空间与家人互动。
整个户型动静分明，在餐厅吃饭，在客厅看电视，不会影响到卧室起居。而南向客厅连接阳台，空间更显阔绰，舒适感延伸到每一个角落。
| 约99㎡户型图
更让人期待的是，星河的装修品质，把装修工艺，直接展示在工法样板房里，每一个施工程序与步骤，了如指掌。
这估计也是中山市场上的头一次，如果不是自己的施工工艺和呈现出来的品质有信心，很少有开发商会这么做。
比如对于防水、排水要求最复杂的卫生间，星河盛世为铺一个地板，就有多道工序。
光是防水程序，就做了两遍，足见用心。
|星河工法样板间
至于装修交标，星河盛世全线采用一线知名品牌，居住品质超越市场同级产品。
| 滑动左右查看样板间实拍
据了解，星河盛世即将开售3栋，作为星河在中山的首个作品，首开价格和优惠，或许会有惊喜。
毕竟，不远之处的南沙灵山岛已经破5万/㎡，而黄阁已经站稳3.5万/㎡，至于即将出货的横沥岛，价格也不会低于4万。
如果你错过了翠亨新区，错过火炬开发区，那就不要再错过南头。
你方唱罢，我登台，广深双子星，对于中山的争夺，刚刚进入广州主导的阶段。
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